（汇报出品方/做家：兴业证券，阎常铭，靳璐瑜）
第一部份、中心公司剖析南山控股（.SZ）前身为高雅集成屋宇（团体）股分有限公司，于年A股上市。年公司向南山团体及其相关方以刊行股分置备财产的方法并入房地产开垦营业，并改名为南山控股；年公司吸取归并深基地，首要营业增进物流地财产务，旗下宝湾物流是国内超越的物流园区开垦商和运经商。现在，南山控股已成为一家以当代高端物流地产为兵法性营业，以房地产开垦为撑持性营业，以产城归纳开垦为培养性营业的归纳性企业团体。
1、股东布景：华夏南山团体为实控人，第三大股东减持
南山控股理论操纵人是华夏南山团体，持有公司68.43%股分。截止岁暮，华夏南山团体直接持有公司57.99%股分，经过赤晓企业直接持股10.45%，共计68.43%。
华夏南山团体是公有本钱占主体的搀和一共制大型企业团体。华夏南山团体前三大股东理论操纵人离别为招商局团体、深圳市国资委和广东省国资委。招商局董事长缪建民曾屡次指出招商局将自始自终帮助华夏南山奇迹，两边要在营业合营中谋求共赢。
南山控股年1月26日宣布公司股东ChinaLogisticsHolding拟自表露之日起15个买卖往后的6个月内经过会合竞价方法减持公司股分不超越2%；年2月15日宣布已于2月10日和11日经过大量买卖减持约1.1%，持股比例由6.10%降至4.%。公司股东ChinaLogisticsHolding为普洛斯全资子公司，截止岁暮，持有公司股权比例6.10%。年1月26日南山控股宣布ChinaLogisticsHolding出于本身兵法及筹划思量拟自表露之日起15个买卖往后的6个月内经过会合竞价方法减持公司股分不超越2%，且大肆赓续90日内，采用会合竞价减持股分不超越1%。年2月15日，南山控股宣布ChinaLogisticsHolding已于2月10日和11日经过大量买卖减持约1.1%，持股比例由6.10%降至4.%。
测算ChinaLogisticsHolding持股成本约2.8元/股（不思量分成）。其在年经过协定让渡得到深基地B的19.9%股分，让渡代价11.75港元/股；年南山控股吸取归并深基地B履行换股，每1股深基地B股分将调动为3.股南山控股股分。
2、治理层先容：新董事长曾任宝湾物流董事长
年1月5日，公司原副董事长及总司理王世云当推举为董事长，原副总司理舒谦升任公司总司理。年12月31日，公司原董事长田翘楚因到法定退休年数离职。
新董事长王世云曾任宝湾物流董事长。公司新任董事长王世云历任华夏南山团体总经济师、副总司理、南山控股副董事长兼总司理、宝湾物流董事长等，现任南山控股董事长、华夏南山团体副党委尺牍、总司理。
新任总司理舒谦一样具有物流地产布景。曾任宝湾物流总司理，现任南山控股副董事长兼总司理、宝湾团体董事长。
3、股权鼓励：已推出股权鼓励摆设，但鼓励力度相对有限
年4月公司推出首轮股权鼓励摆设，向公司董事、高管及关键治理人员赋予股票期权，年4月20日第一批成效，调度后行权代价3.75元/股，但有封顶机制鼓励力度相对有限。截止年9月3日，初次股权鼓励目标总人数剩57名，已赋予但未行权的股票期权万份，占总股本的0.94%。
行权代价：初次股票期权的行权价派头整后3.75元/股。
行权日期：受权日开端离别满三、四、五年（-年），分三批成效。
行权前提：1）-年买卖总收入较年买卖总收入的复合增进率离别不低于18%、19%、20%。年公司买卖总收入70.52亿元，据此预算对应年-年买卖总收入离别为.9亿元、.4亿元、.5亿元。2）-年扣非后ROE（摊薄）不低于7%、8%、9%。此前-年扣非后ROE（摊薄）离别为6.4%、4.2%、12.5%。3）每年主买卖务占买卖总收入比重不低于95%。
封顶机制：不超越本期股票期权赋予时其薪酬总程度的40%。公司将对鼓励目标小我鼓励收益履行封顶机制，鼓励目标小我理论鼓励收益最高不超越本期股票期权赋予时其薪酬总程度的40%。超越上述程度的，鼓励目标获授但尚未行使的股票期权不从新使，给予刊出，并将逾额行权收益上交公司。
4、营业板块：现在以物流地产为兵法营业，地产开垦为撑持营业
现在，南山控股已成为一家以当代高端物流地产为兵法性营业，以房地产开垦为撑持性营业，以产城归纳开垦为培养性营业的归纳性企业团体。
今朝，南山控股营业包括：物流地产、房地产开垦、产城归纳开垦、建立业等四大板块。年上半年，公司总营收41.0亿元，房地产开垦占比68.6%、物流地产17.1%、产城归纳开垦营业0.5%、建立业及火油后勤等其余营业13.8%。（汇报来历：他日智库）
第二部份、物流地财产务机会和挑战共存南山控股物流地财产务首要由子公司宝湾物流开展，宝湾物流是国内物流地产行业首要参加者。宝湾物流创造于年7月，是南山控股与华夏南山团体协同投资创造的高端物流设备投资平台。截止年6月终，宝湾物流在寰宇界限内占有并治理69个聪颖物流园区，筹划、治理和操办在建（含待建项目）仓储面积共万平方米。据宝湾物流
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