（报告出品方/作者：兴业证券，阎常铭，靳璐瑜）
第一部分、重点公司分析南山控股（.SZ）前身为雅致集成房屋（集团）股份有限公司，于年A股上市。年公司向南山集团及其关联方以发行股份购买资产的方式并入房地产开发业务，并更名为南山控股；年公司吸收合并深基地，主要业务增加物流地产业务，旗下宝湾物流是国内领先的物流园区开发商和运营商。目前，南山控股已成为一家以现代高端物流地产为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
1、股东背景：中国南山集团为实控人，第三大股东减持
南山控股实际控制人是中国南山集团，持有公司68.43%股份。截至年末，中国南山集团直接持有公司57.99%股份，通过赤晓企业间接持股10.45%，合计68.43%。
中国南山集团是国有资本占主体的混合所有制大型企业集团。中国南山集团前三大股东实际控制人分别为招商局集团、深圳市国资委和广东省国资委。招商局董事长缪建民曾多次指出招商局将一如既往支持中国南山事业，双方要在业务合作中追求双赢。
南山控股年1月26日公告公司股东ChinaLogisticsHolding拟自披露之日起15个交易日后的6个月内通过集中竞价方式减持公司股份不超过2%；年2月15日公告已于2月10日和11日通过大宗交易减持约1.1%，持股比例由6.10%降至4.%。公司股东ChinaLogisticsHolding为普洛斯全资子公司，截至年末，持有公司股权比例6.10%。
年1月26日南山控股公告ChinaLogisticsHolding出于自身战略及经营考虑拟自披露之日起15个交易日后的6个月内通过集中竞价方式减持公司股份不超过2%，且任意连续90日内，采取集中竞价减持股份不超过1%。年2月15日，南山控股公告ChinaLogisticsHolding已于2月10日和11日通过大宗交易减持约1.1%，持股比例由6.10%降至4.%。
测算ChinaLogisticsHolding持股成本约2.8元/股（不考虑分红）。其在年通过协议转让获得深基地B的19.9%股份，转让价格11.75港元/股；年南山控股吸收合并深基地B实施换股，每1股深基地B股份将转换为3.股南山控股股份。
2、管理层介绍：新董事长曾任宝湾物流董事长
年1月5日，公司原副董事长及总经理王世云被选举为董事长，原副总经理舒谦升任公司总经理。年12月31日，公司原董事长田俊彦因到法定退休年龄离任。
新董事长王世云曾任宝湾物流董事长。公司新任董事长王世云历任中国南山集团总经济师、副总经理、南山控股副董事长兼总经理、宝湾物流董事长等，现任南山控股董事长、中国南山集团副党委书记、总经理。
新任总经理舒谦同样具备物流地产背景。曾任宝湾物流总经理，现任南山控股副董事长兼总经理、宝湾集团董事长。
3、股权激励：已推出股权激励计划，但激励力度相对有限
年4月公司推出首轮股权激励计划，向公司董事、高管及关键管理人员授予股票期权，年4月20日第一批生效，调整后行权价格3.75元/股，但有封顶机制激励力度相对有限。截至年9月3日，首次股权激励对象总人数剩57名，已授予但未行权的股票期权万份，占总股本的0.94%。
行权价格：首次股票期权的行权价格调整后3.75元/股。
行权日期：授权日开始分别满三、四、五年（-年），分三批生效。
行权条件：1）-年营业总收入较年营业总收入的复合增长率分别不低于18%、19%、20%。年公司营业总收入70.52亿元，据此估算对应年-年营业总收入分别为.9亿元、.4亿元、.5亿元。2）-年扣非后ROE（摊薄）不低于7%、8%、9%。此前-年扣非后ROE（摊薄）分别为6.4%、4.2%、12.5%。3）每年主营业务占营业总收入比重不低于95%。
封顶机制：不超过本期股票期权授予时其薪酬总水平的40%。公司将对激励对象个人激励收益实行封顶机制，激励对象个人实际激励收益最高不超过本期股票期权授予时其薪酬总水平的40%。超出上述水平的，激励对象获授但尚未行使的股票期权不再行使，予以注销，并将超额行权收益上交公司。
4、业务板块：目前以物流地产为战略业务，地产开发为支撑业务
目前，南山控股已成为一家以现代高端物流地产为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
当前，南山控股业务包含：物流地产、房地产开发、产城综合开发、制造业等四大板块。年上半年，公司总营收41.0亿元，房地产开发占比68.6%、物流地产17.1%、产城综合开发业务0.5%、制造业及石油后勤等其他业务13.8%。（报告来源：未来智库）
第二部分、物流地产业务机遇和挑战并存南山控股物流地产业务主要由子公司宝湾物流开展，宝湾物流是国内物流地产行业重要参与者。宝湾物流成立于年7月，是南山控股与中国南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台。截至年6月底，宝湾物流在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共万平方米。据宝湾物流
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