在过去的三年里，大家逐渐意识到一个事实，那就是，房价永远涨的神话已经破灭了。
现在的房地产市场，同时呈现出三种趋势：
1、资产从短缺转为过剩。
大部分住宅已经失去投资价值，商办普遍供过于求。高端商业在各个城市遍地开花，写字楼更是面临全国性过剩。企业和投资者面对大量的投资标的，只有最具增值潜力的项目才能活下来。
2、资产价格不再普涨，而是越来越分化。
在不同城市之间、同一个城市的不同板块之间，甚至是同一个板块不同产品之间，资产价格都开始出现巨大的分化。对开发商投资敏锐度和产品力的要求越来越高。
3、资产价格上涨的首要因素，从土地增值，转向产品品质和运营管理。
过去很长时间，资产增值主要缘于城市化红利，土地价格上涨是资产价格上涨的首要动力。随着城市化进程进入下半场，大扩张模式已经让位于核心区的精细化二次开发。地段、硬件、运营管理因素对资产价格的影响权重正在快速上升。
总结起来就是：
我们正在告别普涨的大开发时代，快速进入全新的资产大分化时代。
未来，项目/资产的增值将是专业化运营的结果，需要地段能级、产品硬件、运营管理服务全方位的升级。投资性物业，如果不具备很强的升值潜力，将很难销售出去。
一些开发商很早就已经意识到这种变化，并努力探索出了适应新阶段的开发思路。例如，华润置地已经把资产管理的逻辑纳入到项目开发的思路中来。做项目开发，不只是建好房子，然后找客户卖出去这么简单，而是进行全周期的服务，他们拥有一套非常完整的资产管理逻辑——投建营一体化。
也就是从投资、开发到后期运营的各个环节，都从资产增值的角度来思考。这和我们过去做项目，完全是不同的逻辑了，值得深入的研究和学习。
投资拿地环节
就要考虑长期盈利能力
项目周边的城市发展速度，决定了资产价格的天花板。
过去，用销售思维做项目开发，投资时往往只会考虑从拿地到销售这段时间的土地升值潜力，通过营销把板块炒热，销售主要靠画饼。但是从资产管理思维出发，就必须要考虑到业主购买之后的长期升值潜力，否则在新的市场环境下，很难销售出去。
这需要在投资规划阶段，就进行前置思考，对所在片区的未来发展负责。
一、政企联动，直接参与规划，选择有升值潜力的城市板块
一个板块的未来前景，取决于城市规划。因此，华润置地在深圳创造了一种“南山模式”，也就是深度参与城市规划，进行整个片区的统筹开发。
华润深圳湾项目（点击回看），除了项目红线内的开发和运营，还承担起了整个后海片区2.26平方公里的综合运营，包括占地77万㎡的市政公园建设运营、公共文体设施建设运营、医院建设等等，甚至还综合考虑了整个片区的交通动线。
这相当于做政府的合伙人，然后分享城市发展的红利。通过主动参与城市建设，让项目内的资产进入长期增值通道，在深圳湾项目中，写字楼租金达到同级别竞品的1.3倍，并实现了95%的出租率。
相较于被动等候区域升级，这种主动参与环境改造的方式，就是一种长期资产管理的思维。
二、选择有产业基础的板块进行产城项目开发
除了片区统筹，另一种参与城市发展的方式，就是产城融合。对于有办公业态的项目，在投资时必须要保证项目所在的区域，有基础的产业升级需求。
例如，华润在深圳最新的项目雪花科创城，选址地就是在深圳宝安区原有的金威啤酒老厂区，虽然此前城市界面相对老旧，但是位置在深圳最新的城市中心区，拥有很好的产业升级和城市焕新基础。如果能够契合区域的发展需要，就能爆发出巨大的升值潜力。
因此，对于这个旧改项目，华润没有推翻重来，而是延续了本地的产业历史基因。创造了全新的以产业为核心的片区统筹模式。
一方面，以啤酒产业为核心，拓展城市功能。例如，引入雪花啤酒总部，打造集创新研发、精酿工厂、啤酒展览等功能为一体的产业办公新形态；商业方面则规划了主打夜生活业态，以酒为主题的开放式商业街区。还有啤酒水岸公园、啤酒博物馆等等，实现城市功能的复合式拓展。
另一方面，则充分进行产城融合。项目的商业部分采取街区式开放布局，打破传统产业园封闭、单一的形态，与城市街区和商业融为一体，打造了城市中心区集夜店、美食、运动、赛事、庆典、街头文化、以及社交等业态功能于一体的啤酒小镇。
这种思路不是只把项目建好卖掉，而是通过规划运营，实现产业繁荣，人流聚集，让项目能激活片区活力，为项目资产的长期升值提供保证。
三、选择城市核心地段进行综合开发
任何时候，核心城市的核心地段，都是资产保值和增值的保障。但是，优秀地段的价值能不能最大化，就要看开发商的开发能力。因此，华润置地在深圳的写字楼项目，基本上都是核心区的综合体办公。
一方面，选择相对成熟的中心地段。例如，华润最新的湖贝项目，就落位在深圳罗湖中心的深港融合区，中心区原本就成熟的配套和超级交通网，让项目具备入市就能火的条件。
另一方面，充分发挥综合体的复合性，让各个业态互相助推，不断把项目能级推高。
作为一个万平的超级综合体，湖贝项目有70余方的商办产品，并在这些产品周边，规划了深圳城市核心区规模最大的复合商业中心，体量接近50万方。并保留了年的古村落，搭配了4万平的文化配套。
高端商业和文化场地的长期运营，能导入外部人流，持续拉升板块价值。
通过搭配自持物业的做法，华润置地很大程度上将自己的利益和业主进行了绑定。自然能在项目销售阶段，给投资者更大的信心。
开发建设环节
必须要有“使用者”思维
前面提到，华润置地的操盘思路，有一个很重要的关键词就是“定制”。
华润置地认为，任何一个空间的开发，最终是要满足使用者的需求。随着行业进入精细化开发阶段，根据最终使用者的个性化需求进行产品定制，是保持竞争力的关键。
一、基于城市板块发展需求，进行规划的定制
同一个城市空间，在不同的发展阶段，对空间开发存在不同的需求。
现在，政府进行城市开发的思路开始从“量”向“质”转型，城市空间的扩张，让位给城市空间能量密度的提升。开发商在做项目开发时，必须首先判断整个城市对项目的定位和功能需求。
例如，华润置地在深圳罗湖的笋岗中心项目，作为一个旧改项目，需要城市界面的华丽焕新，更需要改变40年前定下的空间结构，跟上深圳的发展节奏，在城市板块竞争中重新掌握话语权。
因此，华润置地在进行项目规划时，不是简单的复制成功的商场和写字楼，而是重点考虑了如何结合本地产业，给本地居民提供一种新的城市生活方式，从跟随潮流到引领潮流。
最终在项目中，落地了华润研发的首个市集型购物中心。
从“优质食材”出发，汲取全球市集商业灵感，以“市集”的手法来设计空间、陈列产品。用市集代替传统的超市作为主力店，将购物回归为一种趣味社交场景，给紧张高效的城市，提供了一种更轻松有趣的生活方式。这种规划思路，不是单纯站在项目销售的视角来思考，而是城市运营思维下的规划定制。
二、产业资源的前置导入，基于产业需求，进行产品的定制
在很多房企，写字楼的开发和运营是分开的，营销团队卖完以后，交给物业去管理。往往造成开发规划不能满足实际使用者的需求。很多商业和办公楼，被资产管理公司收购后，经过改造和运营，就能实现资产的大幅增值。
而华润全周期的资产定制模式，就是要实现运营前置。
华润置地内部有专门的产业资源运营，对于办公业态，在规划前期就进行产业资源的导入，然后有针对性的进行定制设计。
例如，华润置地的南山科技金融城项目，主要面向科技企业和金融行业的客户，华润置地就在硬件上做了匹配。走线地台会满足特定需求，空调、电梯、承重以及机房面积都根据产业定位进行了调整。能够最大程度做到硬件条件和产业适配。
让运营团队代表实际使用者，来指导投资和前期规划，这样就完全省去了后期改造的环节，提前兑现项目的升值空间，让资产价值最大化。
真正做到了投建营一体化，用资产管理的思维来做开发。
做客户的长期“管家”
持续赋能，实现资产稳定增值
对于商办产品来说，建筑规划只能决定产品的基础价值，交付后的长期运营服务，才是决定资产稳定增值的关键。在这个环节，华润置地做了大量的工作。
一、物业服务，覆盖全场景
华润认为，能实现增值的物业服务，不仅是打扫清洁、出入管理。应该是针对大厦所有使用者，包括业主、租客、员工白领，提供在办公场所所有空间的全方位服务。为此，华润置地甚至成立了专门的团队和服务品牌“Officeasy润商务”来做这件事。
例如，中国华润大厦的“Officeasy”提供的服务就几乎覆盖了全部的办公场景。
●针对业主，提供装修租售等全套的资产管理服务。
●针对企业客户，提供定制化的服务。包括企业需不需要班车，需不需要食堂，可以提前规划。企业的活动策划、政务对接、企业团购、团建等服务需求都能得到满足。
●针对企业员工，进行兴趣培养、知识赋能和员工关怀。例如员工的早餐、深夜食堂，还会发展社群、进行技能培训，把办公室的员工联系起来，让使用者对物理空间产生更多的粘性。
这些服务内容几乎渗透到了大厦的每一个角落，给华润的写字楼提供了很大的附加价值。
二、企业服务，帮助入驻企业做生意
在企业经营层面上，华润旗下的产业加速器“润加速”，会根据不同项目的产业特点，在各个项目进行主题式的落地。
其中一个典型案例在南山科技金融城，润加速落地了其首个科技金融加速器，专注于金融和高新科技两个垂直行业，帮助两个产业进行深度融合。
针对金融企业，润加速通过专项对接，识别金融行业的业务痛点，寻找创新技术与产品，对很多金融传统业务进行科技化赋能。例如，为华润银行对接电子合同解决方案等等。
针对科技企业，润加速则依托华润集团庞大的资源网络与产业共创经验方法论“产业对接六步法”，为科技企业的技术发展提供落地的应用场景。
比如，有一些入驻企业通过加速器的对接，在万象天地落地了创新的客流分析系统，为华润电力开发安全生产监控系统，获得了宝贵的市场背书。
润加速还联动顶尖专业机构，打造“RUN智库”，从战略、融资、财税、法律、品牌等板块为科技企业提供专业智库服务，帮助其完善核心知识体系，提供行业大咖面对面辅导的机会。
对于企业客户来说，入驻华润的写字楼，不仅仅是购买了一个写字楼的空间物业服务，更是进入了一个庞大的资源池。
这些产业资源，一方面来自华润集团多个产业上下游的资源网络。另一方面，也来自于前期大量产城项目的积累。通过润加速，华润置地和入驻企业形成了一种长线的关系，互为资源和市场。
企业选择华润置地，能够让生意更好做。而华润置地通过链接资源，提升资产价值，创造出巨大的复利。
三、产业服务，全产业链孵化
针对产业不成熟的片区，华润置地甚至还会进行全链条的产业孵化。
例如，在罗湖笋岗中心这样的产城融合项目，涉及到低端产业向高端产业的转型升级。华润置地会亲自下场，参与到产业的发展和建设中去。
比如在产品研发环节，联合产业龙头合作研发食品质量大数据中心、都市农场供应链实验室，和食品健康研究中心。
在投资端，针对创新型企业，联合罗湖区引导基金、华润大消费的产业基金以及众多头部投资机构，提供最关键的启动资金。
在业务经营方面，组织产业资源的对接会，为创新企业提供从工商财税到战略运营的咨询服务，以及垂直领域的人才培训。
小结
从这么多项目案例可以看出，华润置地这套全周期的资产运营管理开发模式已经越来越成熟。
从十年前在华润深圳湾开始片区统筹开发（点击回看），到大冲村的城市更新典范南山科技金融城（点击回看），再到笋岗中心通过垂直产业打造跨界融合的综合体进阶模式（点击回看），华润置地已经尝到了通过定制开发和管理运营，实现资产增值的甜头。
并在今年，正式提出了“商务资产定制专家”的全新定位，进一步强化和迭代自己这一套独特的打法：
一是和城市深度绑定，通过城市运营，自己掌握对地段的定价权；
二是和客户建立长期关系，帮助客户成功，提升品牌影响力和资源积累；
三是产城融合，长期耕耘，实现长期盈利和资产的稳定增值。
目前，华润置地在深圳的项目，比如在售的华润前海大厦、深润大厦、润弘大厦，以及规划中的雪花科创城和湖贝项目，基本都延续了这种资产定制管理的操盘思路。
在当前这种整体过剩和资产大分化的时代，也只有这种开发模式，才真正能够穿越周期，值得同行深入学习。
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