观点网讯：3月3日，深圳市新南山控股()（集团）股份有限公司披露了最新一期投资者关系活动记录表。
观点新媒体获悉，本场活动以电话会议形式，南山控股副总经理/董事会秘书蒋俊雅、证券事务部副总经理/证券事务代表刘逊、投资者关系经理戴晶等。其他参加相关方有兴业证券()、华融证券、方正富邦基金上海希瓦私募基金、弘毅远方基金、嘉合基金、中银基金、泰达宏利基金、上海峰岚资产、赢基金、华养老保险、国华人寿保险等。
有投资者关心公司房地产和产城综合开发发展规划方面，南山控股回应到，公司对于房地产业务的定位为支撑性主业，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，地产项目主要分布在上海、苏州、深圳等一线、准一线及二线城市，整体盈利能力和回款情况较好。公司从整体利益出发，加强资源合理配置，保持现有地产业务发展规模，更加注重拓展优质土地项目以及提升内部管理效能，持续提升核心竞争力。公司将努力平衡好短中长期利益，在发展中调结构，有序推动公司高质量发展和产业深化转型。
同时表示，公司坚定实施产城业务培育发展策略，积极开拓产城综合开发业务，在南京都市圈、成渝经济圈、贵阳等重点区域及城市积极布局，稳步推进合肥、上海、重庆、成都、南京等重点项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力也进一步扩大。公司将立足于服务地区经济发展，重点打造中小型工业园区及科技园区，为制造业企业提供配套齐全、服务高效的基础设施。
关于物流地产及园区方面，南山控股回应称，公司仓储物流业务年综合毛利率在53%以上，维持在较高水平，随着营业收入的增长，EBITDA会同步上升。宝湾物流EBITDA近几年持续增长，主要系公司运营仓储面积增加所致。
但就净利润而言，宝湾物流近几年每年新增投运园区和在建工程量较大，物流园区作为投资性房地产按照成本法计价，受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用增加等因素影响，净利润较之EBITDA大幅减少。随着宝湾物流商业模式创新，逐步建立“募投管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，公司相信宝湾物流的资产效益将会持续提升，宝湾物流的投资价值也将进一步体现。
宝湾物流根据客户需求，围绕全国仓储网络积极开展供应链增值业务，为园区内客户提供云仓、云配、新零售等多元物流服务，通过缩短供应链的链路持续降低客户运营成本，增强客户粘性，并获取相应的收益。另外，宝湾新零售业务以全国宝湾物流园区为载体，以消费带动“跨境电商+尾货特卖+线上互动+线下零售”，打造“物流园区+直播平台+仓储式超市”为一体的平台，满足消费者高性价比需求。宝湾还探索推进小微仓、冷链等项目，进一步丰富公司物流产业生态圈。目前延伸业务体量总体占比较小，尚处于培育阶段。
对于收并购方面，南山控股收并购主要资金来源包括自有资金、银行贷款、股东借款、资产证券化及发行公司债等融资方式。公司物流园目标区域重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块，以及华中、成渝等省会及物流枢纽城市，并积极寻求资产收购机会，在全面评估资产质量和回报基础上，确保“拿最合适、最有价值的资产”。
南山控股还提及，公司将根据宏观环境、市场变化和资产情况综合考量包括REITs、类REITs、并购基金等在内的多种形式资产退出通道，适时选择合适的退出方式。公司会在确保公司仓储物流业务长期、可持续发展的基础上，合理设定资产证券化产品的发行节奏。
与会投资者还关心若未来通过资产证券化将成熟项目出表后，是否会导致物流园区整体资产质量下降。
南山控股回答表示，客观来说，早期项目具有区位和价格优势，特别是核心区优质项目展现出更强的议价能力和抗风险性。近年来一、二线城市的仓储物流一手用地已成“稀缺资源”，获取难度越来越大，相应的二手用地的收购比例在加大。为此，宝湾物流持续加强行业、城市研究，
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