上半年拿地金额超去年全年南山控股降负债压

来源：新浪财经

出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

根据克而瑞数据统计，年上半年，南山控股上半年拿地金额.1亿元，全口径销售金额63.5亿元，拿地-销售比高达.41%，远远超过40%的标准。

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司（简称“南山控股”）是一家以房地产开发为支撑主业，仓储物流为战略主业的房地产企业。主要开发区域为苏州、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。

毛利率下降净利润率上升

年，南山控股房地产业务的营业收入为87.57亿元，毛利率为25.77%，同比减少7.76%，综合毛利率为28.40%，同比下降4.%。

年南山控股净利润为16.77亿元，较年增加了11.99亿元。年营业净利润率为14.93%，较年上升了8.34%。

子公司宝湾物流年实现营业收入11.8亿元，同比增长22%，归母净利润9.27亿元，同比增长%。毛利率为53.54%，较年下降2.48个百分点。

融资新渠道

南山控股的物流地产项目发行类Reits出表带来投资收益大幅增加。年12月，公司旗下上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园发行类Reits出表，报告期内确认投资收益约12.5亿元，对归母净利润的贡献约7亿元。

而年末，上海明江净资产账面价值.19万元，广州宝湾净资产账面价值.43万元，二者合计净资产.62万元。南山控股以.35万元的价格将证券化资产卖给私募股权投资基金，获得近7亿元的净利润。

发行类Reits产品是南山控股年净利润大增的主要原因。

资产负债率上升

年-年，南山控股的资产负债率逐年上升，6年内资产负债率上升了近30%。

年-年，南山控股的财务费用也逐年上升，分别为2.83亿元、3.86亿元、5.96亿元，年较年同比增加53.41%。

资产负债率和净利率的增加使南山控股年净资产收益率达到年以来的最高水平，年南山控股ROE为14.16%，同比上升9.32%。

“三道红线”全踩降负债压力大

年南山控股实现销售金额97.9亿元，同比增长23%，拿地金额62.6亿元，同比增长10.9%；拿地金额占销售金额比重为64%，较年下降7个百分点。

根据克而瑞数据，南山控股年上半年新增土地价值.1亿元，全口径销售金额63.5亿元，拿地金额占销售金额比重为.41%，远超年全年的水平。

年末，南山控股在“三道红线”指标下处于红档，净负债率为%，同比上升49%，现金短债比为0.98，扣除预收款后的资产负债率为74%。

年，南山控股的净利润中41.74%来自发行类Reits产品，拿地多，销售少。拿地金额占销售金额比重不得超过40%的新政策一旦落实，南山控股高杠杆拿地冲规模的路子将被封死。