年3月11日南山控股（）发布公告称：浙商证券杨凡王逸枫、九泰基金赵万隆、兴业证券阎常铭靳璐瑜洪波、招商基金陈西中王奇超于年3月9日调研我司。
本次调研主要内容：
问：宝湾物流的收入结构是怎样的?
答：宝湾物流收入主要来自仓储租金收入、为仓储客户提供增值服务收入以及办公租赁、管理费收入等，其中租金收入占比接近80%。
问：仓储物流园区建造成本和开发周期大概是怎样的?
答：目前单层高标准仓库的建安成本在-元/平米，两层及以上多层仓可达到-元/平米，主要受不同项目地质结构影响。物流园区从拿到地到投入运营通常需要1-2年，建成后成熟运营大概需要2-3年。
问：请简要介绍公司仓储物流业务的增值业务?
答：宝湾物流根据客户需求，围绕全国仓储网络积极开展供应链增值业务，为园区内客户提供云仓、云配、新零售等多元物流服务，通过缩短供应链的链路持续降低客户运营成本，增强客户粘性，并获取相应的收益。例如：宝湾智慧供应链（云仓配）业务以自动化智能仓配中心运营为核心，利用信息系统打通宝湾旗下高端物流仓储资源与全渠道平台(各类电商平台、传统品牌商/制造商、线下零售终端等)及运输快递企业之间的数据连接，为电商企业、各类传统品牌商及制造企业客户提供第三方仓配一体化服务。在大数据及智慧系统支持下，宝湾能够提供单仓发全国、多地分仓、仓间调拨、共享仓、行业仓、前置仓等多样化服务，实现灵活、准确、高效的宝湾智慧仓配。另外，宝湾新零售业务以全国宝湾物流园区为载体，以消费带动“跨境电商+尾货特卖+线上互动+线下零售”，打造“物流园区+直播平台+仓储式超市”为一体的平台，满足消费者高性价比需求。宝湾还探索推进小微仓、冷链等项目，进一步丰富公司物流产业生态圈。目前该业务体量总体占比较小，尚处于培育阶段。
问：智慧供应链系统在仓储物流中使用程度高吗?行业壁垒高吗?
答：宝湾智慧供应链业务可大幅提高仓库利用率，实现高效货仓匹配流转，实施精确的存货控制，为电商企业、各类传统品牌商及制造业客户提供灵活、准确、高效的智慧仓配一体化服务，依靠的是一定规模体量的仓储园区网络，先进的物流信息系统和专业化的运营管理团队，存在一定行业壁垒。目前业务已覆盖武汉、昆山、镇江、南京、成都、重庆、天津、西安、佛山等区域。
问：请问物流园区的租户结构占比情况?平均租约长度大概是多少?
答：宝湾物流行业客户结构中，第三方物流客户占比约45%，商贸零售约20%，其他为快递快运、电商及制造业客户等。宝湾物流与客户签订的仓储服务合同一般为2-3年。对于定制仓客户，期限基本要求5年以上。
问：请问宝湾物流的城市布局逻辑?如何权衡选址?
答：宝湾物流一直围绕沿江沿海核心区域布局优质项目，截至年6月底，在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，园区选址覆盖北京、上海、广州、天津、青岛、南京、苏州、成都、重庆、西安等36个经济热点城市，基本覆盖全国一、二线城市和核心物流节点城市，物流网络不断完善，规模效应日益提升。关于物流园区选址，公司通过分析项目拟投资区域的经济发展和人口水平、当地仓储物流园区市场情况以及项目经济测算指标等多因素综合考量，做出相应投资决策。
问：物流园区的商户招租是否需要借助第三方的力量?
答：宝湾物流下设AMC公司负责全国园区的开发建设和运营管理，具有专门的市场营销团队，负责物流园区的招商引租，园区平均使用率维持在较高水平。
问：宝湾物流的综合融资成本大概是多少?
答：宝湾物流主要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资，成本具有一定优势。年，宝湾物流发行了17.89亿元的CMBS，利率为4.82%；年，宝湾物流发行全国首批疫情防控债CMBN，优先级信用评级为AAA，票面利率为3.17%，创造了同类产品的历史最低水平；年，发行5亿元中期票据、7亿元次级永续中票，利率分别为4.13%、5.30%
问：目前仓储物流行业竞争格局是什么状态?
答：除了传统物流地产商外，近几年房地产商、保险以及电商快递企业等均有进入仓储物流地产行业，并呈现一超多强的市场格局。根据戴德梁行提供的市场数据，截至年末，收录全国66个城市高标库存量共计7,万平方米，其中宝湾物流市场占有率约6.5%，位于第二梯队先列。
问：请问宝湾物流未来的拓展计划?
答：宝湾物流目前仍有较多建设中、待建设的仓储项目，项目重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块，以及强二线和物流枢纽城市。物流一手用地的供应持续吃紧，公司密切
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