深圳楼市调控下,曾经不被看好的小区也成热

自年豪宅线取消带动的这一波深圳楼市上行，把一些不被看好的小区也推上了热门小区成交行列，市场的变化推动大家改变了对这些小区的忍耐度和接受度。这里就有位于南头的豪方天际和前海东岸，二者的入市时间恰好是上一波上行期尾声，即将进入新一轮调控期，加上位置不占优势，备案价在当时来说却不低，二者开盘时均不被看好。仅有的买家都是冲着实验学位去的，尾盘卖得比较吃力。进入二手房市场初期也没什么卖相，直到豪宅线取消，南山以南稍微新点的小区总价、单价都上来了，需求从南山南部外溢到南头一带，毕竟靠近科技园，学位也是卖点，这两个盘相开始起来了。到下半年，妥妥的跃升为南山二手房交易热门小区，单价也从当初的8万不被看好，到现在13万也有成交了。南头的一对“难兄难弟”前海东岸和豪方天际当初不被市场看好是有原因的，地理位置和配套太尴尬了。首先，位置较偏。位于一直不讨喜的南头关一带，靠近南山与宝安的交界地带，周边无其他品质小区陪衬，只有宿舍房、军产权房，再近一点就是马家龙一带的老小区，两兄弟的出现犹如鹤立鸡群。其次，交通配套欠缺，临近主干道带来的噪音成最大诟病。南头北一带一直是地铁盲点所在，南坪快速二期就在这断头了，日常出行只能靠拥堵的北环大道和南山大道，而恰恰是这两条大道，加上平南铁路、前进路、南头直升机场，两兄弟就成了瓮中之鳖，四面都被噪声环绕。对豪方天际来说，离学校近既是优势也是劣势，孩子上学是方便，学校带来的噪音问题也明显。再次，附近有高压线。两小区与高压线铁架相距米内，在视野上高楼层不受影响，关键带来的辐射问题是购房者比较介意的。最后，周边无大型生活配套。旁边是南山农批市场，进货场地，满足不了居家生活购物所需。关内新盘有限，次新盘开始受欢迎开盘价格无明显优势，地段也不卖好，屈指可数的卖点就是学位和对面的中山公园了，在楼市调整期非常艰难的卖着。不过进入二手房市场后这两个小区热度起来了，除市场原因外，周边配套改善也是助推因素。（至于之前传的豪方是某CF集团坐庄把房价拉升起来的，这个不做判断，我们只分析小区和户型）比如，多了一条地铁12号线，未来附近设有同乐南站，这对刚需友好型小区来说是极大的交通利好；深圳西站将退出，未来平南铁路往深圳西站方向不再有火车通过，来自火车的噪音消失。虽然南坪快速二期又提上了日程，不过经过两小区附近的路段有隔音罩把路包住，所以这部分噪音是没有了，同时南头直升机场也确定了搬迁，整体噪音困扰成度相对会降低；豪方三期规划据说有商业，片区内缺乏大型商业配套的问题有机会解决。但必须承认，只要北环大道还在，前海东岸和豪方天际“噪音盘”的帽子就脱不了。这两个小区也有一个隐藏的优点，估计只有住户和实地看过房的人才知道：所有户型都有视野开阔的一面。正因为附近有南头直升机场，所以早期规划的建筑不能过高；附近以机关办公楼、宿舍居多，都是低矮建筑；对面就是中山公园绿地景观，15楼以上视野都很给力。片区内交通、配套有机会改善，又是少有的主打刚需的次新小区，成交想不活跃都难，在预算面前其他缺点都要让路，况且在隔音上开发商做得都不错，关上窗基本不受影响。二者也并不是强强联合，在活跃度上豪方天际胜出，下面我们就分别介绍下这两个小区的户型特点。01豪方天际年入伙次新小区，共6栋住宅和1栋写字楼，户，车位比为1:1.08，分了两期入市，1-5栋为刚需+改善户型（1、2栋和3栋部分单位为回迁房），6栋为楼王栋大户型，其中5栋部分户型和6栋在限售后入市，全部精装交房，卓诚物业。主打刚需户型，带泳池和幼儿园，花园面积较小，不介意噪音的科技园码农首次置业上车很合适。1-5栋主流户型实用率非常高，原始2房可以做3房，3房则可以做4房，带部分-平的3+1房户型，都是3梯5户，其中2、4、5栋各带2个单元，楼栋户型分布一样；6栋2个单元，2梯2户，面积为-平左右的4房户型。所有户型均方正。6栋虽是楼王栋，却紧挨北环大道，噪音困扰最严重，不过整个小区都无法避免噪音问题，而6栋有中山公园景观支撑，所以这个安排其实是合理的。02前海东岸年入伙次新社区，共8栋，其中6栋不对外销售（小面积户型，据说是保障房），户，车位比为1:0.53（实际能够到1:1，保障房还未交房），花园面积大、带泳池，小区品质比豪方天际高，开发商自带物业。配套依赖豪方天际裙楼商业，同样有噪音困扰。1/2栋3梯6户，3/4/7/8栋2梯4户，5栋为楼王2梯2户，所有户型均方正，2-5房均有。小户型实用率没有豪方天际的高，正是这个原因，去年政策出台后，小区成交就比较冷清了，但户型格局好、居住舒适度高。相比豪方天际把楼王栋安排在北环大道边上，前海东岸的楼王栋离北环大道远一些，前后视野、景观都不错。其中7、8栋紧邻北环大道，开窗噪音明显，视野景观不错；3、4栋虽说隔了片花园空旷区，噪音无法从根本上降低。有效放卖量不多。从小区2房户型可以看出，前海东岸户型更注重住户居家舒适度，适合有一定经济实力同时追求居住体验的群体购买，和豪方走的“实用”是不同路线。不过在当下刚需群体为主流，预算有限下

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